Dégrèvement et plafonnement de la taxe foncière : qui peut payer moins

Le dégrèvement de 100 euros entre 65 et 75 ans

L'article 1391 B du code général des impôts accorde un dégrèvement de 100 euros sur la taxe foncière de l'habitation principale aux propriétaires âgés de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour la taxe foncière 2026, la condition d'âge s'apprécie donc au 1er janvier 2026 : un contribuable qui fête ses 65 ans en cours d'année devra attendre l'avis suivant.

Deux autres conditions s'ajoutent. Le logement doit constituer l'habitation principale du redevable, ce qui exclut les résidences secondaires et les biens loués. Le revenu fiscal de référence de l'année précédente ne doit pas dépasser la limite fixée au I de l'article 1417 du CGI. Pour la taxe foncière 2026, le fisc retient le revenu fiscal de référence de 2025, celui qui figure sur l'avis d'impôt reçu à l'été 2026 : 12 793 euros pour une part de quotient familial en métropole, majorés de 3 416 euros par demi-part supplémentaire. Un couple soumis à imposition commune, avec deux parts, reste donc éligible jusqu'à 19 625 euros.

Le dégrèvement est accordé d'office : l'administration le calcule et le déduit directement sur l'avis, sans aucune démarche du contribuable ; la ligne correspondante apparaît dans le décompte. Si les conditions sont remplies et que les 100 euros n'ont pas été déduits, une réclamation reste possible jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement, depuis la messagerie de l'espace particulier sur impots.gouv.fr ou par courrier au centre des finances publiques.

Son montant ne varie pas, 100 euros quelle que soit la cotisation, et l'avantage ne joue qu'une fois, sur la seule habitation principale. À 75 ans, ce dégrèvement laisse place à un dispositif plus avantageux, l'exonération totale, examinée ci-dessous.

Exonération totale : plus de 75 ans, ASPA, ASI et AAH

Deux articles du CGI organisent une exonération complète de taxe foncière pour les foyers modestes. L'article 1390 exonère les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) et de l'allocation supplémentaire d'invalidité (ASI) pour leur habitation principale, sans aucune condition de revenu : le bénéfice de l'allocation suffit. L'article 1391 exonère les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, à condition que leur revenu fiscal de référence de l'année précédente ne dépasse pas la limite du I de l'article 1417. La doctrine administrative étend en outre l'exonération de l'article 1390 aux titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH), sous la même condition de revenu que les plus de 75 ans.

Les plafonds 2026 en métropole sont les suivants :

Chaque demi-part supplémentaire ajoute 3 416 euros. Des montants majorés s'appliquent dans les départements d'outre-mer.

Pour les plus de 75 ans, la jurisprudence, reprise par la doctrine administrative, étend l'exonération de l'article 1391 à la résidence secondaire, alors que les exonérations ASPA, ASI et AAH restent limitées à l'habitation principale. Dans tous les cas, le logement doit simplement être habité par le redevable : depuis l'imposition 2023, la composition du foyer et les revenus des personnes qui vivent avec lui sont sans incidence, l'article 102 de la loi de finances pour 2023 ayant supprimé l'ancienne condition de cohabitation. Ces exonérations sont en principe appliquées d'office lorsque l'administration dispose des informations ; à défaut, une réclamation permet de les obtenir.

Revenus en hausse : le maintien des droits acquis

Un contribuable exonéré qui franchit le plafond de revenu ne retombe pas brutalement dans le droit commun. Le mécanisme dit de sortie en sifflet, qui réduit l'avantage par paliers au lieu de le supprimer d'un coup, est décrit au BOFiP (BOI-IF-TFB-10-55-30) et intégré aux articles 1390 et 1391 du CGI : il prévoit deux étapes.

• Pendant les deux années qui suivent celle où l'exonération a été appliquée pour la dernière fois, l'exonération de taxe foncière est maintenue intégralement sur le logement occupé.
• La troisième année, la valeur locative servant au calcul de la taxe est réduite de deux tiers ; la quatrième année, la réduction tombe à un tiers. La cotisation remonte donc progressivement avant un retour à l'imposition pleine la cinquième année.

Ce maintien suppose que le redevable continue d'habiter le logement pendant toute la période, un déménagement ou une mise en location faisant perdre le bénéfice du dispositif.

Concrètement, un propriétaire de 78 ans exonéré pour la dernière fois au titre de 2026 conservera une cotisation de taxe foncière nulle en 2027 et 2028, puis calculée sur une valeur locative réduite de deux tiers en 2029 et d'un tiers en 2030, avant un retour à l'imposition pleine en 2031. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, elle, reste due pendant toute la période. Aucune démarche n'est requise, l'administration applique le lissage d'office. Mieux vaut vérifier son avis : en cas d'oubli, la réclamation suit les règles ordinaires exposées en fin de guide.

Le plafonnement à 50 % du revenu de l'article 1391 B ter

L'article 1391 B ter du CGI institue le seul vrai plafonnement de la taxe foncière : les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la fraction de la cotisation afférente à leur habitation principale qui excède 50 % de leurs revenus. Si la taxe foncière atteint 3 000 euros pour un revenu retenu de 5 000 euros, la part au-delà de 2 500 euros, soit 500 euros, est dégrevée.

Deux conditions ferment l'accès au dispositif. Le revenu fiscal de référence de l'année précédente ne doit pas excéder la limite du II de l'article 1417 du CGI, plus haute que celle des exonérations. Et le contribuable ne doit pas avoir été passible de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre de l'année précédant celle de l'imposition.

Les plafonds 2026 du II de l'article 1417 s'établissent ainsi en métropole :

La première demi-part supplémentaire compte pour 7 029 euros, les suivantes pour 5 533 euros chacune.

Contrairement au dégrèvement de 100 euros, le plafonnement n'est jamais appliqué d'office : il faut le demander avec le formulaire 2041-DPTF-SD (cerfa 14770), téléchargeable sur impots.gouv.fr. Le formulaire, qui détaille le calcul du revenu retenu et de la cotisation plafonnée, s'adresse au centre des finances publiques dont dépend le logement, par courrier ou via la messagerie sécurisée de l'espace particulier, dans le délai général de réclamation. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, facturée sur le même avis, échappe en revanche au dispositif : le plafonnement porte sur la seule taxe foncière.

Logement vacant ou local inexploité : l'article 1389

Les propriétaires bailleurs disposent d'un dégrèvement méconnu : l'article 1389 du CGI permet d'obtenir la décharge de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location, ou d'inexploitation d'un immeuble à usage commercial ou industriel utilisé par le contribuable lui-même. Trois conditions cumulatives s'appliquent.

• La vacance ou l'inexploitation doit durer au moins trois mois.
• Elle doit être indépendante de la volonté du contribuable. Le propriétaire doit prouver qu'il a réellement cherché un locataire : annonces publiées, mandat confié à une agence, loyer conforme au marché. Un logement retiré volontairement de la location, gardé vide entre deux projets ou proposé à un prix dissuasif n'ouvre aucun droit.
• Elle doit affecter la totalité de l'immeuble ou une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée, un étage indépendant par exemple.

Le dégrèvement court du premier jour du mois qui suit le début de la vacance jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel elle prend fin. Un logement vide du 15 mars au 20 octobre ouvre droit à un dégrèvement d'avril à octobre inclus, soit sept douzièmes de la cotisation.

La demande prend la forme d'une réclamation adressée au centre des finances publiques, au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance a atteint trois mois. Elle doit être accompagnée des justificatifs : mandats, annonces, états des lieux, échanges avec les candidats locataires. L'administration et le juge se montrent exigeants sur la preuve ; un dossier étayé fait la différence.

Ce que la loi ne prévoit pas

Beaucoup de lecteurs cherchent un plafonnement général de la taxe foncière comparable à celui qui existait pour la taxe d'habitation en fonction du revenu. Ce mécanisme n'existe pas. La taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée en 2023 ; rien d'équivalent n'a été transposé à la taxe foncière, et le plafonnement de l'article 1391 B ter, réservé aux foyers sous les plafonds du II de l'article 1417, n'en tient pas lieu pour la grande majorité des propriétaires.

D'autres croyances circulent chaque automne, à tort :

• il n'existe aucune exonération générale liée au seul statut de retraité : l'âge ne suffit jamais, les conditions de revenu s'appliquent toujours, sauf pour les titulaires de l'ASPA et de l'ASI ;
• aucun texte ne limite la hausse de la cotisation d'une année sur l'autre : la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives et les hausses de taux votées par les communes s'appliquent sans limite annuelle, seul le niveau des taux étant plafonné par l'article 1636 B septies du CGI ;
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est couverte ni par les exonérations des articles 1390 et 1391 ni par le plafonnement : elle reste due même par un contribuable totalement exonéré de taxe foncière ;
• les résidences secondaires n'ouvrent droit à aucun des dispositifs de ce guide, à la seule exception de l'exonération des plus de 75 ans, admise par la jurisprudence et la doctrine administrative.

Enfin, l'exonération temporaire de deux ans des constructions neuves relève d'une autre logique, liée au bien et non au revenu, et peut être réduite par délibération communale : elle ne compense pas l'absence de plafonnement général.

Comment demander : délais, espace particulier, réclamation

Les dispositifs de ce guide se répartissent en deux familles. Le dégrèvement de 100 euros, les exonérations des articles 1390 et 1391 et le maintien des droits acquis sont en principe appliqués d'office par l'administration, qui connaît l'âge, les allocations et le revenu fiscal de référence des redevables. Le plafonnement de l'article 1391 B ter et le dégrèvement pour vacance de l'article 1389 exigent au contraire une démarche du contribuable.

Dans tous les cas, la voie à suivre est la réclamation contentieuse. Le délai de droit commun expire le 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement du rôle : une taxe foncière 2026 peut être contestée jusqu'au 31 décembre 2027, et il est encore temps, à l'automne 2026, de réclamer sur l'avis 2025. Pour la vacance, le délai court à partir de l'année où la vacance a atteint trois mois.

Trois canaux sont ouverts :

• la messagerie sécurisée de l'espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique « Écrire », motif « Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt », en joignant les pièces au format numérique ;
• le courrier au centre des finances publiques dont l'adresse figure sur l'avis de taxe foncière ;
• le guichet ou le téléphone du même service pour les situations simples.

La réclamation ne dispense pas de payer dans les délais : la date limite de paiement de la taxe foncière reste fixée à la mi-octobre, sauf à demander expressément un sursis de paiement dans la réclamation. En cas de dégrèvement accordé après paiement, l'administration rembourse le trop-perçu. Un refus peut être contesté devant le tribunal administratif dans les deux mois suivant la décision.

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