La valeur locative cadastrale, la base de calcul que personne ne comprend

C'est quoi exactement, la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale est le loyer annuel qu'un bien aurait rapporté s'il avait été loué dans des conditions normales, aux prix du marché locatif du 1er janvier 1970. Ce n'est pas le prix de vente du logement. Ce n'est pas non plus le loyer réellement encaissé aujourd'hui, ni la valeur retenue par un assureur. C'est une grandeur purement administrative, construite pour classer les biens les uns par rapport aux autres et répartir entre eux la charge de l'impôt local.

L'article 1494 du code général des impôts pose le principe : chaque propriété est évaluée séparément, selon des règles communes à tout le territoire. L'article 1496 fixe la méthode retenue pour les logements, l'évaluation par comparaison avec un local de référence choisi dans la commune. L'article 1388 ajoute l'étape décisive : la taxe foncière ne porte pas sur cette valeur brute, mais sur le revenu net cadastral, égal à la valeur locative diminuée de 50 % en considération des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation. Pour le non bâti, l'article 1396 retient un abattement de 20 % seulement.

Pourquoi 1970 ? Comment ma valeur locative a-t-elle été fixée ?

La révision générale décidée par la loi n° 68-108 du 2 février 1968 a envoyé les agents du cadastre visiter le parc immobilier français. Dans chaque commune, ils ont retenu des logements types appelés locaux de référence, répartis en huit catégories allant du grand luxe au très médiocre, et ont consigné leurs caractéristiques dans un procès verbal des opérations de révision (article 324 H de l'annexe III au code général des impôts). Ce document communal existe toujours et se consulte auprès du service des impôts fonciers.

Votre logement a été rattaché à l'un de ces types, puis mesuré en mètres carrés pondérés, une unité qui n'a rien à voir avec la surface Carrez. Les pièces principales comptent pour leur surface entière, les caves, garages et terrasses avec un coefficient réduit. Surtout, les équipements se transforment en surface fictive, ce que presque personne ne soupçonne : l'article 324 T de l'annexe III convertit le confort en mètres carrés supplémentaires.

Le total est ensuite corrigé par l'état d'entretien du bâtiment, dans une fourchette qui va de 0,80 pour un immeuble dégradé à 1,20 pour un immeuble bien tenu, puis par la situation générale de l'immeuble dans la commune et sa situation particulière dans la rue. Multiplié par le tarif au mètre carré de 1970, ce total donne la valeur locative. La loi n° 73-1229 du 31 décembre 1973 a fait entrer ces chiffres dans les rôles au 1er janvier 1974. Ils n'ont jamais été refaits.

Pourquoi deux maisons identiques ne paient-elles pas la même taxe foncière ?

Parce que la valeur locative n'est pas une mesure absolue du bien, mais une position relative dans le marché locatif d'une commune en 1970. Le tarif au mètre carré pondéré a été calé sur les loyers pratiqués localement à cette date. Deux pavillons rigoureusement identiques, l'un dans une commune où l'on se logeait cher en 1970 et l'autre dans une commune alors modeste, partent donc de tarifs différents, et l'écart n'a jamais été remis à plat.

À l'intérieur d'une même commune, les causes d'écart sont plus prosaïques. La catégorie attribuée par l'agent en 1970 relevait d'une appréciation, et deux constructions voisines ont pu être classées différemment. Le coefficient d'entretien a figé l'état du bâti tel qu'il était à l'époque, pas tel qu'il est aujourd'hui. Les éléments de confort déclarés par l'un et oubliés par l'autre creusent l'écart en surface pondérée. Et les travaux réalisés depuis n'ont pas tous été déclarés, alors que l'article 1406 du code général des impôts impose de signaler une construction nouvelle, une addition de construction ou un changement de consistance dans les quatre vingt dix jours de leur achèvement.

Le point le plus contre intuitif tient à la revalorisation. Elle s'applique au même taux à tout le monde, donc elle ne corrige jamais une erreur : elle la reconduit et l'amplifie chaque année. Un quartier ouvrier de 1970 devenu recherché conserve une valeur locative basse. Un centre bourg autrefois cossu et aujourd'hui délaissé conserve la sienne, élevée. Enfin, à base égale, le montant final dépend des taux votés localement, qui varient fortement d'une commune à l'autre.

Pourquoi ma base augmente-t-elle alors que la commune n'a rien voté ?

Parce que l'article 1518 bis du code général des impôts prévoit une revalorisation forfaitaire automatique des valeurs locatives. Depuis les impositions de 2018, le coefficient applicable aux locaux d'habitation n'est plus discuté chaque année au Parlement : il découle mécaniquement de la variation de l'indice des prix à la consommation harmonisé constatée en novembre de l'année précédente. La base monte donc même si le conseil municipal a gelé son taux, et cette hausse silencieuse explique l'essentiel des augmentations ressenties depuis 2022.

Cumulées, ces cinq revalorisations représentent une progression d'environ 18 % de la base imposable en cinq ans, sans qu'aucune délibération n'ait été prise et sans que le logement ait changé. L'année 2026 marque un net ralentissement, le coefficient le plus bas depuis 2021, conséquence directe du reflux de l'inflation. Les articles 1516 et suivants prévoient par ailleurs des actualisations et des constatations annuelles de changements, mais dans les faits c'est la revalorisation forfaitaire qui pilote l'évolution des bases d'habitation.

Où lire la valeur locative sur mon avis de taxe foncière ?

Elle n'y figure pas. L'avis imprime une colonne « base », et cette base n'est pas la valeur locative cadastrale : c'est sa moitié, le revenu cadastral obtenu après l'abattement de 50 % de l'article 1388. Pour reconstituer la valeur locative, il faut donc multiplier par deux le chiffre lu sur l'avis. Une base de 2 965 euros correspond à une valeur locative de 5 930 euros, soit un loyer théorique de près de 495 euros par mois, au niveau relatif de 1970 revalorisé année après année.

Le détail du calcul, lui, n'apparaît nulle part sur l'avis : ni la catégorie retenue, ni la surface pondérée, ni les correctifs. Ces éléments figurent sur la fiche de calcul de la valeur locative, que le service des impôts fonciers communique sur demande, par messagerie sécurisée depuis l'espace particulier ou par courrier. L'onglet « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr affiche de son côté le descriptif du logement tel que l'administration le connaît, ce qui permet déjà de repérer une surface ou un nombre de pièces erronés.

Une erreur se conteste par une réclamation adressée au service des impôts. L'article R*196-2 du livre des procédures fiscales ouvre ce droit jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle. La comparaison avec la fiche d'un logement voisin comparable reste, en pratique, le seul moyen concret de repérer une anomalie.

Comment passe-t-on de la valeur locative au montant à payer ?

La formule tient en deux temps : la valeur locative revalorisée est réduite de moitié, puis la base ainsi obtenue est multipliée par la somme des taux votés. Voici le calcul complet pour un logement situé au niveau médian national, avec un taux de taxe foncière de 40,07 % et un taux de taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 12,12 %.

Deux précisions utiles pour lire son avis. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas de la taxe foncière : c'est une taxe distincte, assise sur la même base et recouvrée sur le même document, ce qui explique qu'une commune puisse afficher un taux foncier stable pendant que la ligne ordures ménagères grimpe. Par ailleurs, le taux communal a absorbé l'ancien taux départemental au 1er janvier 2021, en application de l'article 16 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, avec un coefficient correcteur destiné à neutraliser les écarts. Le bond des taux communaux affiché cette année là ne traduisait donc, dans la plupart des communes, aucune décision d'augmentation.

La révision des valeurs locatives d'habitation aura-t-elle vraiment lieu en 2028 ?

Rien ne le garantit, et l'historique invite à la prudence. Les locaux professionnels, eux, ont bien été révisés : la réforme engagée par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 s'applique depuis les impositions de 2017, avec des grilles tarifaires par secteur locatif fondées sur les loyers réels et mises à jour périodiquement. Les logements sont restés à l'écart de ce mouvement.

L'article 146 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 avait programmé leur révision pour 2026. L'article 106 de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023 l'a décalée de deux ans. Le calendrier actuellement inscrit dans la loi prévoit une collecte des loyers auprès des propriétaires bailleurs engagée en 2025, un rapport du Gouvernement au Parlement avant le 1er septembre 2026, la construction des secteurs et des grilles tarifaires en 2027, puis une intégration dans les bases d'imposition de 2028.

L'objectif affiché est une réforme à produit constant pour les collectivités, ce qui ne signifie pas neutralité pour les contribuables : remplacer un classement de 1970 par des loyers observés redistribuera la charge, à la hausse pour les logements bien situés sous évalués depuis un demi siècle, à la baisse pour ceux que le marché a délaissés. C'est précisément l'ampleur de ces transferts que le rapport au Parlement doit chiffrer, et c'est aussi ce qui a motivé les reports successifs. Un nouveau décalage reste possible tant que la loi de finances de l'année ne l'a pas écarté.

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Les textes sur lesquels repose ce guide

• Article 1388 du code général des impôts (abattement de 50 % et revenu net cadastral)
• Article 1396 du code général des impôts (abattement de 20 % pour le non bâti)
• Article 1406 du code général des impôts (déclaration des constructions nouvelles dans les 90 jours)
• Article 1494 du code général des impôts (principe d'évaluation propriété par propriété)
• Article 1496 du code général des impôts (évaluation par comparaison des locaux d'habitation)
• Article 1516 du code général des impôts (mise à jour des valeurs locatives)
• Article 1518 bis du code général des impôts (revalorisation forfaitaire annuelle)
• Article 1499 du code général des impôts (méthode comptable, établissements industriels)
• Articles 324 D à 324 X de l'annexe III au code général des impôts, en particulier 324 H (huit catégories et locaux de référence) et 324 T (équivalences superficielles)
• Article R*196-2 du livre des procédures fiscales (délai de réclamation en matière d'impôts directs locaux)
• BOFiP, BOI-IF-TFB-20-10-10-10 (définition de la valeur locative cadastrale et du revenu net imposable)
• BOFiP, BOI-IF-TFB-20-10-20-30 (classification communale des locaux)
• BOFiP, BOI-IF-TFB-20-10-20-50 (détermination de la surface pondérée)
• BOFiP, BOI-IF-TFB-20-20-20-20 (revalorisation forfaitaire annuelle des valeurs locatives)
• Loi n° 68-108 du 2 février 1968 (révision générale des évaluations des propriétés bâties)
• Loi n° 73-1229 du 31 décembre 1973 sur la modernisation des bases de la fiscalité directe locale (entrée en vigueur au 1er janvier 1974)
• Article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 (révision des locaux professionnels)
• Articles 16 et 146 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 (transfert de la part départementale, calendrier initial de la révision des locaux d'habitation)
• Article 106 de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023 (report de la révision des locaux d'habitation à 2028)
• Insee, indice des prix à la consommation harmonisé de novembre 2025 (base du coefficient 2026)
• DGFiP, fichiers des taux d'imposition communaux, exploités par territoirefiscal.com
• impots.gouv.fr, service « Gérer mes biens immobiliers »