Les exonérations de taxe foncière : neuf, âge, revenus, travaux

La taxe foncière comporte deux grandes familles d'exonérations : celles qui tiennent au bâtiment, comme les deux années accordées à toute construction nouvelle par l'article 1383 du code général des impôts, et celles qui tiennent à l'occupant, réservées aux propriétaires âgés ou modestes par les articles 1390 et 1391. L'exonération des constructions neuves s'applique sans demande, mais elle suppose une déclaration déposée dans les quatre-vingt-dix jours suivant l'achèvement : au-delà, une année entière disparaît, puis la seconde. Les propriétaires de plus de soixante-quinze ans dont le revenu fiscal de référence 2025 ne dépasse pas 12 793 euros pour une part sont exonérés sur leur résidence principale en 2026. Les autres dispositifs, travaux d'économie d'énergie ou zones rurales, dépendent d'une délibération de la commune.

Combien de temps une construction neuve échappe-t-elle à la taxe foncière ?

Deux années pleines, celles qui suivent l'année de l'achèvement, en application de l'article 1383 I du code général des impôts. Une maison terminée à n'importe quel moment de 2026 sera exonérée en 2027 et en 2028.

Le calendrier produit un effet que peu de sites signalent. La taxe foncière porte sur l'immeuble tel qu'il existe au 1er janvier : un pavillon achevé en février 2026 n'existait pas au 1er janvier de cette année, il n'est donc pas imposé sur le bâti en 2026, seulement sur le terrain, avant l'exonération de 2027 et 2028. Livrer tôt dans l'année revient à gagner près de trois exercices, livrer le 20 décembre n'en donne que deux.

L'avantage n'est pas partout identique. La commune peut, par délibération, ramener l'exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable pour la part qui lui revient, sans pouvoir la supprimer pour un logement, et les immeubles financés par prêts aidés de l'État échappent à cette limitation. Les intercommunalités à fiscalité propre peuvent en revanche supprimer leur propre part. Les locaux qui ne servent pas à l'habitation, bureau, entrepôt ou atelier, ne sont exonérés qu'à hauteur de 40 % de la base.

Reste la surprise de l'avis d'imposition. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères frappe les propriétés soumises à la taxe foncière bâtie comme celles qui en sont temporairement exonérées (article 1521 I). Le propriétaire d'un logement neuf reçoit donc bien un avis, avec la seule ligne ordures ménagères à payer. Ce n'est pas une erreur du service, et avec une médiane nationale de TEOM à 12,12 %, la somme se voit.

Que perd-on si la déclaration foncière dépasse les 90 jours ?

Une année d'exonération, souvent les deux. L'article 1406 I impose de déclarer toute construction nouvelle dans les quatre-vingt-dix jours de sa réalisation définitive, désormais en ligne depuis le service « Gérer mes biens immobiliers » de l'espace particulier sur impots.gouv.fr. L'article 1406 II fixe la sanction : lorsque la déclaration est souscrite hors délai, l'exonération ne s'applique que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivant celle du dépôt.

La perte ne suit donc pas la durée du retard, elle tombe par paliers de calendrier. Un dossier déposé le 30 décembre sauve encore une année, le même dossier déposé le 2 janvier suivant n'en sauve aucune.

Dépôt de la déclaration, pour un achèvement le 10 février 2026	Années exonérées	Perte
Au plus tard le 11 mai 2026, dans les 90 jours	2027 et 2028	aucune
Entre le 12 mai et le 31 décembre 2026	2028 seulement	une année
En 2027	aucune	totale
En 2028 ou plus tard	aucune	totale

L'oubli se paie deux fois. L'article 1729 C prévoit une amende de 150 euros pour défaut de production dans les délais, et de 15 euros par omission ou inexactitude, avec un minimum de 60 euros et un maximum de 150 euros par déclaration. Cette amende n'est pas appliquée lorsqu'il s'agit d'une première infraction sur l'année en cours et les trois précédentes et que le propriétaire régularise spontanément ou dans les trente jours d'une demande de l'administration.

La même échéance de quatre-vingt-dix jours commande aussi la déclaration de la taxe d'aménagement pour les autorisations délivrées depuis le 1er septembre 2022 (article 1679 nonies). Un seul retard fait courir deux risques.

À partir de quel âge et de quels revenus est-on exonéré ?

Soixante-quinze ans révolus au 1er janvier de l'année d'imposition, et un revenu fiscal de référence inférieur aux limites de l'article 1417 I : l'article 1391 exonère alors totalement la résidence principale. Pour 2026, la limite en métropole s'établit à 12 793 euros pour une part, majorée de 3 416 euros par demi-part supplémentaire, soit 19 625 euros pour un couple.

Dispositif	Bénéficiaires	Condition de revenu 2026, métropole	Effet
Exonération, article 1391	75 ans révolus au 1er janvier	RFR 2025 inférieur à 12 793 € pour une part, plus 3 416 € par demi-part	exonération totale de la résidence principale
Exonération, article 1390	titulaires de l'ASPA ou de l'ASI	aucune condition de revenu propre	exonération totale
Dégrèvement, article 1391 B	65 à 75 ans au 1er janvier	mêmes limites que l'article 1417 I	100 euros retirés d'office
Plafonnement, article 1391 B ter	propriétaire occupant non redevable de l'IFI	RFR inférieur à 30 083 € pour la première part	dégrèvement de la fraction supérieure à 50 % des revenus

Deux points échappent souvent aux personnes concernées. La cohabitation compte d'abord : l'article 1390 exige d'occuper le logement seul, avec son conjoint, avec des personnes à charge ou avec des personnes dont le revenu ne dépasse pas la limite, si bien que l'accueil d'un enfant qui travaille peut faire tomber l'exonération. La sortie est ensuite amortie : celui qui cesse de remplir les conditions garde l'exonération deux ans, puis bénéficie d'un abattement de deux tiers la troisième année et d'un tiers la quatrième (articles 1390 II et 1391 II).

Le départ en établissement ne fait pas perdre le bénéfice. L'article 1391 B bis maintient l'exonération sur l'ancienne résidence principale de la personne hébergée durablement en maison de retraite ou en unité de soins de longue durée, à condition que le logement reste libre de toute occupation. Les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés sont pour leur part admis au bénéfice de l'article 1390 par la doctrine administrative, sous la même condition de revenu, alors que le texte lui-même ne les cite pas.

La taxe foncière peut-elle être plafonnée en fonction du revenu ?

Oui, par le dégrèvement de l'article 1391 B ter, qui efface la fraction de cotisation dépassant 50 % des revenus du foyer. Le logement doit être la résidence principale, le revenu fiscal de référence rester sous les limites de l'article 1417 II, soit 30 083 euros pour la première part en métropole en 2026, majorés de 7 029 euros pour la première demi-part puis de 5 533 euros pour les suivantes, et le redevable ne doit pas être assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière.

Ce dégrèvement n'arrive jamais tout seul. Il se demande, avec le formulaire 2041-DPTF-SD (Cerfa 14770), dans le délai de réclamation de l'article R*196-2 du livre des procédures fiscales, soit jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'entre pas dans le calcul, et l'avantage est réduit lorsque les taux locaux ont augmenté depuis 2011. Avec une taxe foncière médiane proche de 1 188 euros par an pour un logement moyen, atteindre le seuil des 50 % suppose des revenus très bas : le dispositif protège une minorité de foyers.

Des travaux de rénovation énergétique donnent-ils droit à une exonération ?

Seulement si la commune ou l'intercommunalité l'a votée, ce qui reste minoritaire. L'article 1383-0 B autorise ces collectivités à exonérer, pour la part qui leur revient, de 50 à 100 % pendant trois ans les logements ayant supporté des dépenses de rénovation énergétique. La délibération doit intervenir avant le 1er octobre pour produire effet l'année suivante (article 1639 A bis).

Le dispositif a changé de visage et beaucoup de pages en ligne décrivent encore l'ancienne version. La condition d'achèvement avant le 1er janvier 1989 a laissé place à une ancienneté de plus de dix ans au 1er janvier de la première année d'exonération, et les dépenses visées sont les prestations de rénovation énergétique relevant du taux réduit de TVA de l'article 278-0 bis A. Le seuil reste double : plus de 10 000 euros payés au cours de l'année précédente, ou plus de 15 000 euros sur les trois années précédentes.

La démarche appartient au propriétaire. Une déclaration accompagnée des factures doit parvenir au centre des finances publiques avant le 1er janvier de la première année d'exonération. Une même habitation ne peut pas retrouver ce bénéfice dans les dix ans qui suivent l'expiration d'une période d'exonération.

Logements sociaux et zones rurales, quelles exonérations longues ?

Les logements locatifs sociaux neufs financés à plus de 50 % par des prêts aidés de l'État sont exonérés quinze ans à compter de l'année qui suit l'achèvement (article 1384 A). La durée atteint vingt-cinq ans pour les décisions de subvention ou de prêt prises dans la fenêtre ouverte le 1er juillet 2004 et prorogée à plusieurs reprises, et trente ans pour les constructions répondant à des critères de qualité environnementale. L'acquisition-amélioration financée par une aide publique relève de l'article 1384 C.

Côté territoires, les zones de revitalisation rurale ont cédé la place, le 1er juillet 2024, aux zones France ruralités revitalisation. L'article 1383 E bis permet à la commune d'y exonérer les hôtels, les locaux classés meublés de tourisme et les chambres d'hôtes. L'article 1383 K vise les entreprises créées ou reprises entre le 1er juillet 2024 et le 31 décembre 2029, avec une exonération totale de cinq ans, puis un abattement de 75 %, 50 % et 25 % les trois années suivantes.

Rien n'est automatique ici. Chaque exonération zonée suppose une délibération locale, et la seule façon de savoir si elle existe chez soi consiste à interroger la mairie ou le centre des finances publiques dont dépend le bien, aucun registre national ne les recensant commune par commune.

Le champ de ce guide.

Ce guide traite de la taxe foncière sur les propriétés bâties et laisse de côté plusieurs régimes voisins : les propriétés non bâties et leurs abattements agricoles (articles 1394 B bis et 1647-00 bis), le dégrèvement pour vacance d'un immeuble destiné à la location (article 1389), l'abattement de 30 % applicable à certains logements sociaux en quartier prioritaire (article 1388 bis), les exonérations permanentes de l'article 1382 et les particularités des départements d'outre-mer. Les montants cités valent pour les impositions de 2026 et sont réindexés chaque année. Les délibérations locales varient d'une commune à l'autre et d'une année sur l'autre, aucune base nationale ne les rassemblant. Ce texte expose la règle générale, il ne vaut pas examen d'une situation particulière : seul le centre des finances publiques dont dépend le bien peut se prononcer sur un dossier.

Posséder son logement, les autres guides

Les textes sur lesquels repose ce guide

Code général des impôts, article 1383 (exonération de deux ans des constructions nouvelles) : consulter
Code général des impôts, article 1406 (déclaration dans les 90 jours et effet d'un dépôt hors délai) : consulter
BOFiP, BOI-IF-TFB-10-60-20, durée et portée de l'exonération temporaire : consulter
Code général des impôts, article 1729 C (amende de 150 euros) : consulter
Code général des impôts, article 1521 I (TEOM due sur les propriétés temporairement exonérées) : consulter
Code général des impôts, article 1391 (exonération des plus de 75 ans et sortie progressive) : consulter
Code général des impôts, article 1390 (titulaires de l'ASPA et de l'ASI) et BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-10 : consulter
Code général des impôts, article 1391 B ter (plafonnement à 50 % des revenus) : consulter
BOFiP, BOI-IF-TFB-10-180-10, exonérations en faveur des logements économes en énergie (article 1383-0 B) : consulter
Code général des impôts, articles 1384 A à 1384 C (logements locatifs sociaux) : consulter
BOFiP, BOI-IF-TFB-10-50-50-60, exonération des hôtels, meublés de tourisme et chambres d'hôtes en zone France ruralités revitalisation (article 1383 E bis) : consulter
impots.gouv.fr, exonérations et dégrèvements de taxe foncière : consulter
service-public.gouv.fr, taxe foncière sur les propriétés bâties, fiche F59 : consulter
Barème des limites de revenu fiscal de référence pour 2026, BOFiP BOI-BAREME-000006 (article 1417 du CGI)

Ce que nous n'avons pas pu trancher. Publier une réserve vaut mieux que publier une certitude que nous n'avons pas.

La date de fin de la fenêtre ouvrant droit à l'exonération de vingt-cinq ans des logements sociaux (article 1384 A) a été prorogée plusieurs fois : les sources consultées mentionnent tantôt le 31 décembre 2022, tantôt le 31 décembre 2026, l'écart n'est pas tranché ici.
L'extension de l'exonération de l'article 1390 aux titulaires de l'allocation aux adultes handicapés repose sur la doctrine administrative (BOI-IF-TFB-10-55-10) et non sur la lettre de l'article, qui ne cite que l'ASPA et l'ASI.
Les limites de revenu fiscal de référence 2026 proviennent de la mise à jour du barème publiée au BOFiP ; certaines sources secondaires avancent d'autres montants pour une part (12 499 ou 12 679 euros), différence non expliquée à ce stade.
L'amende de 150 euros de l'article 1729 C figure bien dans le texte, mais l'administration a annoncé une application échelonnée des sanctions liées aux obligations déclaratives immobilières : son application effective aux déclarations foncières tardives de 2026 n'est pas certaine.
Le mécanisme de réduction du dégrèvement de l'article 1391 B ter en cas de hausse des taux locaux depuis 2011 est signalé sans être détaillé, son calcul dépassant le cadre de ce guide.
L'article 1383-0 B bis, qui prévoyait une exonération pour les logements neufs à basse consommation, est en voie d'extinction et n'a pas été détaillé.